新华房产北京11月27日讯 朝阳区东坝可谓是2013年北京土地市场上的“后起之秀”。11月4日第一次“出货”，就以总价21亿元的好价钱，落入保利首开联合体袋中。11月21日，该区域第二块体量更大、性质更佳的住宅用地，则被“财大气粗”的恒大豪掷51.35亿元、以配建1.69万平方米限价商品房和11.2万平方米的自住型商品房斩获，一举成为全京今年截至目前的总价地王。今日，东坝南区将再有一块二类居住用地进行拍卖交易，体量与保利首开获得的那块大致相同，高价成交几成定局。不少业内人士所见略同：继通州台湖、朝阳孙河后，东坝是北京东部又一颗初升的区域新星，未来将是新一块“豪宅区”。

发展缓慢 区域价值被低估

从规划看，东坝的区域远景很不错：以坝河为界，分为南北两大主要功能区。北区6.2平方公里，是集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区；南区则为8平方公里的住宅区，以接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民为主要功能。去年初，“CBD东扩工程”又确定第四使馆区选址于此，地理位置也得天独厚——紧临五环路，南侧就是第二机场高速，经姚癫痫病复发的病因是什么家园路可至朝阳公园、CBD、燕莎等商务核心区；再加上位于3号线、12号线、平谷线3条地铁线路交汇处的交通优势，东坝的“先天条件”本来很足。

但不知因何，东坝区域发展推进速度很慢。早在上世纪90年代末就提出的，建立规模3倍于天通苑的“东坝大型居住区”，直到2009年下半年才开始大规模拆迁，可目前现状仍是城乡结合部。近年来，东坝区域仅出现了两个商品房项目——一是首开常青藤，二是北京奥林匹克花园。二者产品类型都定位于低密洋房，社区配套也齐备，可就是叫好不叫座：2011—2012年期间，均价始终在2—3万元/平方米上下，限购初期单价甚至还跌破过2万元。今年借光整体市场，随大势有所上涨，但也未超过4万元/平方米。在五环全面进入单价5万元的现下，算是落后了。

年底逆袭 两地推升后市预期

保利首开联合拿到的东坝地块，依算法不同，折合楼面单价3.7万元—6万余元——总之很高。恒大“据金力争”下的东坝地块的纯商品住宅部分，楼面价高达近5万元/平方米，真真是“面粉贵过面包”！今日出让的这块东坝宅地，价钱上想必也不会是“善茬”。

一月之内高价地“三连拍”，直接拉升了东坝区域在售项目的后市预期：北京奥林匹克花园现仅余少量大户型尾房，均价3.7万元/平方米左右；首开常青藤目前已无房可售。但不知是否因受刚刚拍出的两块同区域地块的高价刺激而兴奋，两项目均预计在明年初推出新一期产品。据悉，北京奥林匹克花园的预计售价将大癫痫可以痊愈吗幅上涨至4—5万元/平方米；首开常青藤上期的成交价格在2.3—2.5万元/平方米，下期价格虽待定，但单价逾3万元却基本确定。

亚豪机构市场总监郭毅认为：东坝区域的地价已然5万元，待项目建成入市，不会低于8—10万元/平方米。回顾2011年12月29日成交的东坝中路地块，楼面价仅每平方米7400余元。两年不到，东坝区域地价翻了5—6倍。郭毅甚至用“神奇”来形容东坝。亚豪机构副总经理任启鑫则表示：随着国际会议中心、高档酒店集群和国际居住社区的逐一落地，东坝区域国际商贸中心的定位将日渐成型；国际医院、北京中学、养老院、博物馆等医疗、教育、文化等配套的相继落户，则会增进区域的宜居环境氛围。东坝发展高端社区的基础越夯越实，各项条件不比孙河差，很有成为下一个新兴“豪宅区”的可能。

高价多配 平衡定价难度高

任启鑫具体分析：保利首开联合体和恒大分别在东坝“重金”拿地，其实是“各有所图”——前者是为了稀释平衡5月获得的旧宫地块的高额地价，后者则是在进京后试探性拿了宗自住型商品房用地后，宣誓真正立足北京、彰显实力的标志。

中原地产市场研究部总监张大伟认为：尽管东坝地理位置较好、未来前景也很可观，但保利首开联合体和恒大并非全无风险。配建的大面积限价房和自住型商品房，无疑加大纯商品住宅部分的定价难度。另外，受益于今年全年土地供应的整体增加和今明两年7万套自住型商品房的供给，北京供需矛盾在明年有望极大缓解。因此他预计，2014年房价延续2012、2013这两年大幅度涨势的可能性非常小。这应该引起过黑龙江的羊角风医院那个专业于乐观激进的房企们的警觉。另外，东坝区域同时存在保障房、经适房和公租房等保障性住宅类型，加上已成交和将成交地块中都配有大量限价房或自住型商品房，因此未来区域将呈现“高低端并存”的现象，可能会给人“混乱庞杂、档次不高”之感。

而郭毅通过东坝两块已出让土地的容积率，也预见到了两家拿地房企的隐忧。保利首开联合体那块的容积率是2，恒大那块2成年人癫痫病如何治疗.3。后者整体体量大，估计恒大会把保障房和自住型商品房的密度尽量提高，留出余地将纯商品住宅部分做成花园洋房，这样也就是极限了。而保利首开那块地，刨除限价房和自住型商品房后，可建纯商品住宅的面积只剩下3.5万平方米，给开发商留有的产品提升空间有限，“高成本无法高定位”很可能成为用地项目未来上市的弊端。保利首开联合体原筹谋继续在东坝加码，以实现协同效应。这从11月21日其与恒大较劲到底就能看出，只可惜最终败北。由此看来，今天下午的拍卖场上，保利首开联合体很可能第三度“出征”。而首开股份(行情,问诊)相关负责人则在近期表示：像东坝这种对普通商品房还有大量需求的区域，价格不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。首开作为东坝地区最大的供应商，肯定会持续关注东坝的后续地块，“但关注不代表一定会参与。”